＜彼氏のケース＞１８年住んだ土地なのに
| パン店経営の彼（５６）は、妻（５７）と娘（３３）の３人暮らしだ。東京郊外の借地に１８年前、自宅を建て、ほどなく、部品メーカー勤めから脱サラ。自宅と同じ借地内に店舗も設けて、夢だったパン屋さんになった。 心配なのは、生まれつき体が弱く、働きに出られない娘の将来だ。さらに妻も最近、過労と軽い脳こうそくで倒れた。自分もいつまで元気でいられるかわからないので、こう考えた。 「せめて、住まいだけでも娘に残してやりたい」 持ち家のローンは、あと２年で払い終わる。 問題は借地のことだった。地主と結んでいた２０年の借地契約があと２年で切れる。更新を希望したのだが、急に地主が「更新したくない」と言い出した。 「周囲の土地と一緒にしてマンションを建てたいんです。このへんは商店街に近くて便利だし、年配の夫婦は一戸建ての維持が大変でしょ。マンション希望者も多いんですよ」 彼は、頭を抱え込んだ。 地主は、いわゆる土地の有効活用をしたいという。将来は、そのマンションで長男夫婦との同居も考えているらしい。 彼は、契約更新を懇願した。 「私たちはここでずっとパン屋をやってきたし、この土地が好き。娘も病弱で、住み慣れた家を手放すのは困るんです」 借地返却の場合は、地主が彼が所有する建物を買い取る。 地主は「その金で近くに家を建てるなどしてくれないか」と言うが、彼にしてみれば、そう簡単にはいかない。築２０年近い建物の価値は高くはないし、第一、長年のお客さんがついている店の方はどうなるのか……。 ところが、地主との交渉から数カ月後、彼の父が病気で亡くなった。彼が数千万円の遺産を相続することになった。彼は、そのお金で、いっそのこと借地を買い取ろう、と思った。自分の土地にさえなれば、将来も立ち退きの心配はない。 地主に「買い取りたい」と申し出ると、「いくらで？」と聞かれ、彼は口ごもった。 果たして、手持ちの金で買えるのかどうか、わからない。 仕事を終えた夕暮れ後、彼は自宅と店の前にたたずみ、もの思いに沈む日が続いている。 |
借地人にも財産的権利あり
| 地主が借地契約の更新を拒むには、正当な理由が必要だ。 地主が更新を拒否して土地の明け渡し請求訴訟をおこすと、裁判所はそれを判断する。 そこでは、地主と借地人のいずれに土地の使用の必要性があるかを、土地の現状や建物の使用状況、地主と借地人の家族や経済状態など、さまざまな事情が総合的に考慮される。 一般に、地主側の土地の有効利用という理由だけでは、借地人が借地上の建物を住居として使っている事情に比べて弱い。 このケースでも、彼の家族の状況や借地で長年パン店を営んできた事情からみて、立ち退きは否定される、と考えられる。 借地人にも、借地の財産的な権利が生じている。 地主と借り手の権利の割合（借地権割合）は税務署にある路線価図や評価倍率表に表示されている。土地価格に借地権割合をかけると、借地権価格が算出できる。 借地の買い取り交渉は、更地価格から、借地権価格を差し引いた額が基準となる。 |
